Justiça determina que o cálculo do imposto imobiliário “ITBI” deve ser realizado pelo valor atualizado da transação e contribuinte/comprador economiza R$ 3.867,00 no valor do imposto

Querido(a) leitor(a), como é bom ter você por aqui, seja muito bem-vindo ao meu blog, hoje irei abordar sobre um caso que analisei recentemente sobre pagamento de imposto especificamente sobre a base de cálculo para pagamento do imposto imobiliário conhecido como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Inter vivos), em um caso envolvendo a secretária de finanças do município de São Paulo em uma ação de mandado de segurança com pedido de liminar.

O objetivo da ação foi permitir que o autor (impetrante do mandado de segurança) pudesse pagar o ITBI com base no valor da transação, ou seja, sobre o preço efetivamente pago pelo imóvel, já que estava com data marcada (novembro de 2023) para assinatura da escritura de compra e venda do imóvel e tanto o Município de São Paulo, quanto o Cartório de Registro de Títulos e Documentos e o Cartório de Registro de Imóveis exigiam o recolhimento do ITBI com base no valor venal de referência estipulado pela Prefeitura e não pelo valor da transação, o que acarretava uma diferença a maior de 43% (quarenta e três por cento) no valor do imposto.

Ao analisar o processo, o juiz da 11ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo concedeu a liminar solicitada e julgou procedente a ação concedendo a segurança para que fosse pago/recolhido o ITBI pelo comprador com base no valor da transação atualizada e fundamentou a sua decisão na tese firmada em recurso repetitivo pelo Tema n.º 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a qual entende que:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Em reexame necessária, a sentença foi reanalisada pela 18ª Câmara de Direito Público do TJSP que manteve a sentença de primeiro grau esclarecendo nas razões do venerável acórdão que no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n.º 2243516-62.2017.8.26.0000 (Tema n.º 19) do TJSP, firmou-se a tese de que o ITBI deveria ser calculado pelo valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação prevalecendo o que fosse maior, porém a tese acabou sendo superada pela orientação firmada pelo STJ no âmbito do Tema nº 1.113 para reconhecer como base de cálculo o valor da transação que possui presunção de que é condizente com o valor de mercado só podendo ser afastado por eventual omissão ou falta de veracidade nas declarações, esclarecimentos e informações apurados na negociação em regular processo administrativo instaurado pelo Município.

Conclui-se então que, o valor da transação imobiliária deve ser utilizado para base de cálculo do ITBI, afastando-se não somente a utilização do “valor venal de referência”, como também o “valor venal do IPTU” quando adotado pela Prefeitura na realização do cálculo do imposto.

Bom, é isso, ficou alguma dúvida? O que vocês acharam da decisão? Deixem seus comentários, críticas ou sugestões. Desde já agradeço, confiem e tenham Deus no coração e até a próxima.